Εκτός σχεδίου : Περίοδος χάριτος 6 ετών για δόμηση σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων

«Οχημα» για την επαναφορά των χαμένων δικαιωμάτων δόμησης στα μικρά οικόπεδα, σε εκτός σχεδίου περιοχές, θα γίνουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Οι ιδιοκτησίες των 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων σε μια διετία θα απολέσουν τη δυνατότητα οικιστικής αξιοποίησης που έχουν, σύμφωνα με τις νέες νομοθετικές ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στον χωροταξικό και πολεοδομικό νόμο 4759/2020 του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με την ολοκλήρωση ωστόσο του πολεοδομικού σχεδιασμού σε όλη τη χώρα, τα συγκεκριμένα οικόπεδα θα έχουν μία ακόμη ευκαιρία.

Πότε; Σταδιακά, ανάλογα με την περιοχή και τον ρυθμό ολοκλήρωσης των μελετών, σε ορίζοντα δεκαετίας. Η προκήρυξη των διαγωνισμών για την εκπόνηση των πρώτων 200 Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), εκ των 1.044 που απαιτούνται για την κάλυψη όλης της χώρας, αναβάλλεται διαρκώς από την περασμένη άνοιξη. Σε συνέντευξή του στο «Βήμα» στις 2 Φεβρουαρίου 2020, ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Δημήτρης Οικονόμου είχε δηλώσει ότι θα ξεκινούσαν εντός διμήνου (ήτοι αρχές Απριλίου). Τελικά, εντός του καλοκαιριού «κλείδωσε» νέα ημερομηνία για τον Σεπτέμβριο. Εκτοτε το χρονοδιάγραμμα παρατείνεται μήνα με τον μήνα, με τις τελευταίες πληροφορίες να κάνουν λόγο για μέσα Μαρτίου.

Η μεγάλη επανεκκίνηση στο μοντέλο της εργασίας
Τι σημαίνει αυτό; Οτι θα χρειαστούν πλέον των δέκα χρόνων για να αποκτήσουν πολεοδομικό σχέδιο όλες οι περιοχές της χώρας – σήμερα διαθέτει το 20% της επικράτειας, και αυτό συχνά παρωχημένο, ενώ στο 26% της χώρας οι σχετικές μελέτες δεν έχουν ολοκληρωθεί. Στόχος του υπουργείου είναι σε μια τριετία το ποσοστό των δημοτικών ενοτήτων που θα διαθέτουν σύγχρονο σχεδιασμό να ανέβει στο 32% και στη δεκαετία να προσεγγίσει το 100%. Με δεδομένο ότι το δυναμικό των μελετητών δεν επαρκεί, οι αναθέσεις θα γίνονται ανά 80 μελέτες που θα καλύπτουν περί τις 200 δημοτικές ενότητες, με τον χρόνο ολοκλήρωσης του κάθε «πακέτου» μελετών να υπολογίζεται στα 2,5 χρόνια.

Τα ΤΠΣ θα αποτελέσουν το «εργαλείο» για τον καθορισμό ορίων οικισμών, χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης, Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, οδών, δικτύων κ.λπ. Οι πρώτοι διαγωνισμοί θα αφορούν σχέδια για τη νησιωτική Ελλάδα και τις τουριστικές περιοχές που δέχονται τις περισσότερες πιέσεις (οικιστικές, επενδυτικές, περιβαλλοντικές). Για την εκπόνησή τους το υπουργείο έχει αιτηθεί ποσό 350 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Μια εξαετία για δόμηση στα μικρά οικόπεδα
Η δυνατότητα δόμησης – κατά παρέκκλιση της νομοθεσίας – σε εκτός σχεδίου οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων θα διακοπεί. Ωστόσο, βάσει των νέων ρυθμίσεων δίνεται περιθώριο 2 ετών για την έκδοση προέγκρισης δόμησης που ισχύει για 1 με 2 χρόνια, εντός των οποίων μπορεί να υποβληθεί αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας, η οποία ισχύει για 4 χρόνια. Μετά την εξαετία, οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων θα επανακτήσουν δικαίωμα δόμησης, κατά περίπτωση, όταν ολοκληρωθεί το αντίστοιχο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Επίσης, οι νέες ρυθμίσεις περιορίζουν, κατά μέσο όρο 10%, τον συντελεστή δόμησης για τα ακίνητα που είναι πάνω από 4.000 τ.μ. Για παράδειγμα, σε οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν υπάρχει κανένας σχεδιασμός (π.χ. Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο – ΓΠΣ, Προεδρικά Διατάγματα όρων δόμησης, Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου κ.λπ.), ο μέγιστος συντελεστής δόμησης θα ανέρχεται καταρχήν σε 0,18. Δηλαδή στα τέσσερα στρέμματα θα χτίζονται πλέον 180 τ.μ. (από 200 τ.μ. που ίσχυε).

Η αντιπαράθεση για την εκτός σχεδίου δόμηση, τον περασμένο μήνα, μετατράπηκε σε πολιτικό σίριαλ, με την αντιπολίτευση να κατηγορεί την κυβέρνηση ότι η κατάργηση των παρεκκλίσεων θα οδηγήσει σε βίαιη αναδιανομή της γης, εις βάρος της μικρομεσαίας ιδιοκτησίας. Αλλά και ο τεχνικός κόσμος της χώρας εκφράζει τις ενστάσεις του. Οπως αναφέρει στο «Βήμα» ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ) κ. Γιώργος Στασινός, οι αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση ήταν τόσες όσες θα μπορούσαν να είναι αποδεκτές από μια κοινωνία που, μετά από δεκαετή οικονομική κρίση, ζει μια υγειονομική κρίση.

«Θα μπορούσε η κυβέρνηση να κάνει τις τολμηρότερες αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση που έχουν γίνει ποτέ, εφόσον όμως η πολιτεία ήταν συνεπής απέναντι στους πολίτες, δηλαδή αν είχε εκπονήσει το σύνολο των ΤΠΣ, είχε καταγράψει ψηφιακά το σύνολο των οδών σε εκτός σχεδίου περιοχές και είχε επανακαθορίσει τα όρια των οικισμών που δεν είχαν καθοριστεί στο παρελθόν με ορθό επιστημονικά τρόπο» επισημαίνει ο κ. Στασινός. Και τονίζει: «Η ανικανότητα της πολιτείας να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της τής επιβάλλει να μην μπορεί να κάνει σημαντικές μεταρρυθμίσεις».

«Παραθυράκια» για δόμηση κάτω των 4 στρεμμάτων
Μετά τη διετία παραμένει η δυνατότητα οικοδόμησης – κατ’ εξαίρεση – σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων. Ειδικότερα, θα επιτρέπεται η συνένωση οικοπέδων μικρότερων των 4 στρεμμάτων για τη δημιουργία ενός άρτιου, το οποίο θα μπορεί να οικοδομηθεί. Προϋπόθεση, τουλάχιστον ένα από τα οικόπεδα που θα ενωθούν να είναι οικοδομήσιμο με τους κατά παρέκκλιση όρους που ίσχυαν πριν από την ψήφιση του νόμου.

Επίσης, παραμένει η αρτιότητα σε κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα άνω των 2 στρεμμάτων, τα οποία απομειώθηκαν λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης δρόμου ή αναδασμού. Προϋπόθεση, το οικόπεδο να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό τουλάχιστον 25 μέτρων. Δικαίωμα δόμησης διατηρούν και οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, αν είχε υποβληθεί αίτημα προέγκρισης οικοδομικής άδειας, διαθέτουν άδεια εγκατάστασης ή λειτουργίας, έχει χορηγηθεί παρέκκλιση από πολεοδομικό συμβούλιο, έχει κατατεθεί αίτηση για άδεια εκσκαφής κ.λπ.

Οσον αφορά τις τουριστικές εγκαταστάσεις, ως ελάχιστη αρτιότητα ορίζονται τα 8 στρέμματα, αλλά δίνεται δυνατότητα δόμησης και στα 4 στρέμματα υπό προϋποθέσεις.

Οι στρεβλώσεις που δημιουργεί το δικαίωμα οικοδόμησης
Η ήπια – έστω και σταδιακή σε μια διετία – κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση, όπως αναφέρει ο ομότιμος καθηγητής Πολεοδομίας στο ΕΜΠ κ. Γιάννης Πολύζος, στρέφεται προς τη σωστή κατεύθυνση. «Ωστόσο, θα περίμενα τον πιο δραστικό περιορισμό της. Το δικαίωμα οικοδόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές δημιουργεί στρεβλώσεις, οι οποίες όπως έχει δείξει η… πολεοδομική ιστορία ευνοούν την αυθαίρετη δόμηση, ειδικά σε περιαστικές και τουριστικές περιοχές» τονίζει.

Οπως έχουν καταδείξει πολλές μελέτες, το 80% των αδειών δόμησης που έχουν εκδοθεί για μικρά εκτός σχεδίου οικόπεδα έχουν μεγάλες αυθαιρεσίες.

«Η διατήρηση των παρεκκλίσεων δημιουργεί πολίτες… δύο ταχυτήτων. Για παράδειγμα, στην Ανατολική Αττική, στις περιοχές της Λαυρεωτικής και των Μεσογείων που καλύπτονται από ΖΟΕ (Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου) χρειάζεται αρτιότητα άνω των 4 στρεμμάτων, ενώ στη Δυτική Αττική, όπου δεν έχουν οριστεί ΖΟΕ, ισχύει το καθεστώς των παρεκκλίσεων» σημειώνει ο κ. Πολύζος.

Σύμφωνα με τον καθηγητή, η άναρχη επέκταση των πόλεων «καταναλώνει» εδάφη και πόρους και αποτελεί περιβαλλοντική απειλή αλλά και ένα μοντέλο ανάπτυξης οικονομικά δυσβάστακτο, καθώς απαιτεί την κάλυψη πολλαπλάσιων αναγκών σε υποδομές όπως δίκτυα, δρόμοι, σχολεία κ.λπ.

Ωστόσο, για την ανάσχεση της διάχυσης του αστικού χώρου δεν αρκεί ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης. Οπως τονίζει ο κ. Πολύζος, θα πρέπει να συνοδευθεί με περιορισμό της επέκτασης των μεγάλων οδικών αξόνων που συντελούν στην αστική διάχυση, όπως και την πριμοδότηση μεγάλων εμπορικών, εκθεσιακών, ψυχαγωγικών πόλων, κέντρων υγείας και εκπαίδευσης στον εξωαστικό χώρο. Πρέπει, σύμφωνα με τον καθηγητή, «να δοθούν κίνητρα (πολεοδομικά, φορολογικά, οικονομικά) για την αναβάθμιση υφιστάμενων κτιρίων και περιοχών εντός των αστικών περιοχών».

ΣΧΟΛΙΑ