Πώς οι επισκευές μηδενίζουν τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια

«Επισκευάστε το παλιό σπίτι, νοικιάστε το και… ξεχάστε την εφορία και την εισφορά αλληλεγγύης για τέσσερα χρόνια». Υπερβολή; Κι όμως από το «ξεσκόνισμα» της νέας έκπτωσης φόρου που φέρνει η κυβέρνηση για τις επισκευές ακινήτων προκύπτει ότι επενδύοντας 10.000 ευρώ για την ανακαίνιση ενός ακινήτου με στόχο την ενοικίασή του, ο ιδιοκτήτης του θα μπορεί να το ενοικιάσει ακόμη και προς 580 ευρώ τον μήνα χωρίς να πληρώνει ούτε φόρο εισοδήματος ούτε εισφορά αλληλεγγύης για μια ολόκληρη 4ετία.

Έτσι, η επένδυση της επισκευής, ουσιαστικά μπορεί να «αποσβεστεί» ακόμη και μέσα σε ενάμιση χρόνο. Το μόνο που χρειάζεται είναι ο ιδιοκτήτης να ζητήσει παραστατικά από τους τεχνίτες που θα αναλάβουν το έργο της ανακαίνισης και να τους πληρώσει μέσω τραπεζικού συστήματος.

Η ρύθμιση για την έκπτωση φόρου επισκευής ακινήτων πέρασε από τα 1000 κύματα πριν λάβει την οριστική της μορφή η οποία είναι η εξής: από το σύνολο της δαπάνης για παροχή υπηρεσιών και όχι αγορά υλικών –είναι άγνωστο το πώς θα καταφέρουν οι φορολογικές αρχές να κάνουν τον διαχωρισμό καθώς πολύ εύκολα ένας ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από τον τεχνίτη να αναγράψει ότι όλο το ποσό αφορά παροχή υπηρεσιών- θα αφαιρείται από τον φόρο το 40%. Η έκπτωση φόρου θα σπάει σε τέσσερα χρόνια ενώ η συνολική δαπάνη για επισκευή ακινήτων δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 16.000 ευρώ. Έτσι, η έκπτωση φόρου θα μπορεί να ανέλθει κατά μέγιστο στα 6400 ευρώ ή στα 1600 ευρώ τον χρόνο.

Με την αλλαγή του χρόνου και την ενεργοποίηση της ρύθμισης, θα ξεκινήσει το μεγάλο «παζάρι» ανάμεσα σε τεχνίτες και ιδιοκτήτες. Οι ιδιοκτήτες θα ζητούν τιμολόγια για να διασφαλίσουν την έκπτωση και οι τεχνίτες θα «απαιτούν» τον ΦΠΑ πάνω στην τιμή. Τα προηγούμενα χρόνια, στο παζάρι έμπαινε και η ασφαλιστική εισφορά –καθώς αποτελούσε συνάρτηση του εισοδήματος- αλλά πλέον αυτό το στοιχείο δεν υπάρχει δεδομένου ότι προωθείται η αποσύνδεση εισφορών και εισοδήματος. Έτσι, ουσιαστικά ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να διαλέξει, είτε την έκπτωση του 40% είτε τον ΦΠΑ του 24%. Λογικά, θα προτιμήσει το πρώτο ειδικά αν θέλει η επένδυση που θα κάνει για την επισκευή του ακινήτου να του αποφέρει ένα εισόδημα από ενοίκια.

Το ακόλουθο παράδειγμα είναι απολύτως ρεαλιστικό. Ιδιοκτήτης αποφασίζει να επενδύσει 10.000 ευρώ για την ενεργειακή αναβάθμιση ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. Πληρώνει μέσω τραπέζης και εξασφαλίζει την έκπτωση φόρου η οποία θα φτάνει στα 1000 ευρώ τον χρόνο. Βρίσκει ενοικιαστή να ενοικιάσει το ανακαινισμένο διαμέρισμα προς 580 ευρώ τον μήνα. Αν δεν έχει άλλα εισοδήματα από ενοίκια, ο λογαριασμός της εφορίας θα του έβγαινε κανονικά 992 ευρώ. Με την αφαίρεση όμως των 1000 ευρώ που είναι το ποσό από την νέα έκπτωση, δεν θα πληρώνει τίποτα. Γιατί θα συμβεί αυτό;

1.       Πρώτον διότι ο ιδιοκτήτης δεν θα φορολογηθεί για εισόδημα 6960 ευρώ αλλά για εισόδημα 6612 ευρώ. Το 5% είναι έκπτωση από το εισόδημα λόγω αποσβέσεων και διατηρείται κανονικά. Η διάταξη που είχε συμπεριληφθεί στο προσχέδιο του φορολογικού νομοσχέδιου και καταργούσε τη συγκεκριμένη ρύθμιση, απαλείφθηκε από το τελικό κείμενο.

2.       Δεύτερον, ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια, υπολογίζεται με ξεχωριστή κλίμακα η οποία έχει την ακόλουθη μορφή:

Η επιτυχία του νέου μέτρου που προωθεί η κυβέρνηση θα εξαρτηθεί σε πολύ μεγάλο βαθμό από το τι θα αναγραφεί στο κάθε τιμολόγιο αλλά και από το ποιες θα είναι οι λεπτομέρειες εφαρμογής που θα ανακοινωθούν μέσα στις επόμενες εβδομάδες. Ενόψει της εφαρμογής του μέτρου, θα εκδοθεί κοινή υπουργική απόφαση των υπουργών οικονομικών, περιβάλλοντος αλλά και του διοικητή της ΑΑΔΕ που θα ξεκαθαρίζει ποιες ακριβώς θα είναι οι δαπάνες αναβάθμισης και επισκευής ακινήτων που θα λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της έκπτωσης φόρου αλλά και ποια θα πρέπει να είναι η διαδικασία πληρωμής.

ΣΧΟΛΙΑ