Αύξηση 8% σε ένα χρόνο στα ενοίκια γραφείων με κίνδυνο «υπερθέρμανσης»

«Καμπανάκι» για τη γρήγορη άνοδο στα ενοίκια γραφείων, η οποία έφθασε το 8% μέσα σε ένα χρόνο στους βασικούς άξονες της Αθήνας και πλέον μπορεί να αντιμετωπίζει κίνδυνο υπερθέρμανσης και γρήγορης αποκλιμάκωσης κρούουν οι σύμβουλοι ακινήτων.

Η τελευταία έρευνα της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων GEOAXIS σε έξι περιοχές μελέτης και συγκεκριμένα σε λεωφόρο Κηφισίας, Σύνταγμα, λεωφόρο Συγγρού, Μεσογείων, Κολωνάκι και λεωφόρο Βουλιαγμένης αναφέρει ακριβώς αυτό ότι δηλαδή για το πρώτο τρίμηνο του 2020 τα ενοίκια γραφείων σημειώνουν «εξαιρετικά ανοδική πορεία», σε ένα μέσο ποσοστό 8,%, σε σχέση με ένα χρόνο πριν.

«Η πολύ σημαντική αύξηση για τρίτο συνεχή χρόνο επιβεβαιώνει την νέα φάση που έχει εισέλθει η αγορά ποιοτικών κυρίως γραφείων, ενώ ταυτόχρονα κρούει τον κώδωνα του κινδύνου υπερθέρμανσης και γρήγορης αποκλιμάκωσης του ρυθμού αύξησης», επισημαίνεται στην έρευνα.

Αυτή την στιγμή, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από δύο εξαιρετικά αντίθετες ταχύτητες: Τα ποιοτικά γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν επάνω από 20 ευρώ/ τμ/ μήνα, ενώ τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/ τμ/ μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας.

Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2020 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει γρήγορα η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.

«Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και είναι αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας. Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές».

Σύμφωνα με την GEOAXIS, η μεγάλη ετήσια αύξηση που καταγράφηκε το 2019 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μην συνεχιστεί στον ίδιο ρυθμό καθώς πέρα από το σαφώς καλύτερο επιχειρηματικό κλίμα, τα μακροοικονομικά της ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.α.) παραμένουν προβληματικά δίχως να βοηθούν στη δημιουργία μιας στέρεης και αειφόρας ανάπτυξης.

«Ως εκ τούτου, εφιστούμε την προσοχή όλων των εμπλεκόμενων μερών στην καλλιέργεια υπέρμετρων φιλοδοξιών που μπορεί μεσοπρόθεσμα να λειτουργήσουν αντίρροπα τροφοδοτώντας μια νέα φούσκα αξιών», αναφέρεται σχετικά.

Η έρευνα
Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών που διενεργήθηκαν καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για έξι πρωτεύουσες αγορές γραφείων (prime office markets), στο διάστημα του Α’ τριμήνου 2020. Προφανώς, οι αξίες που καταγράφονται στο Παρατηρητήριο δεν αφορούν σε κτίρια με ιδιαίτερα – ειδικά χαρακτηριστικά τεχνικών προδιαγραφών, θέσης, θέας, αρχιτεκτονικής, παροχών κ.λπ., τα όποια μπορεί να προσδώσουν σημαντικές υπεραξίες σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά (π.χ πράσινα κτίρια).

Αυτοτελή κτίρια
Οσον αφορά τα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης, σε βασικούς οδικούς άξονες, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (9% σε 10,7 ευρώ/ τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (8,9% σε 8,5 ευρώ), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Συγγρού (6,4% σε 9,2 ευρώ) και ο άξονας της Λ. Μεσογείων (4,2% από 8,7 σε 9,1 ευρώ). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.

Για τα αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (9,1% σε 7,2 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (8,5% σε 7 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Κηφισίας (6,1% σε 9,4 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Μεσογείων (5,7% σε 7,8 ευρώ/τμ/μήνα).

Οριζόντιες ιδιοκτησίες
Στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2019 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (10% σε 7,7 ευρώ/τμ/μήνα) και η περιοχή του Κολωνακίου (9,5% σε 11,7 ευρώ), στη συνέχεια ο άξονας της Λ. Κηφισίας (9,4% σε 9,2 ευρώ) και έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (9,3% σε 8,5 ευρώ), και τέλος ο άξονας της Λ. Μεσογείων (7,9% από σε 7,5 ευρώ/ τμ/μήνα), ενώ στο Σύνταγμα, όπως είναι φυσικό, δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης.
Για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που δεν διαθέτουν θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με πέρυσι παρουσιάζουν η περιοχή του Κολωνακίου (10,9%), η Λ. Βουλιαγμένης (9,9%), η Λ. Κηφισίας (9,9% σε 7,8 ευρώ/τμ/μήνα), το Σύνταγμα (9,1% σε 10,9 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (7,1% σε 5,7 ευρώ) και τέλος η Λ. Συγγρού (6,9% σε 5,9 ευρώ).

Ως προς τα χαρακτηριστικά της αγοράς γραφειακών χώρων στην Αττική στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται: • Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων, υψηλής ποιότητας γραφείων,
• Μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας (ελέω χρήσης ως διαμερίσματα Airbnb),
• Μειούμενη ζήτηση για παλαιά γραφεία, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη,
• Αυξημένη προσφορά παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών γραφείων λόγω της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας μικρομεσαίων επιχειρήσεων με αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών γραφειακών επιφανειών,
• Επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων αυξητικά και για μέτριας ποιότητας γραφεία, • ανυπαρξία χρηματοδότησης και σχετική επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας,
• Κατασκευή/σχεδιασμός νέων και μεγάλης κλίμακας αναπτύξεων υψηλών προδιαγραφών (π.χ. ORBIT, Παπαστράτος, Πύργος Πειραιά) που καταγράφουν ενοίκια σε μερικές περιπτώσεις και άνω των 20 ευρώ/ τμ/ μήνα.

ΣΧΟΛΙΑ